매수의향서를 수취한 매도인이 매수인과 매수의향서 내용에 대하여 합의 후 매수의향서에 따른 명도의무를 이행하기 위해 지출한 명도비용은 필요경비에 해당함
매수의향서를 수취한 매도인이 매수인과 매수의향서 내용에 대하여 합의 후 매수의향서에 따른 명도의무를 이행하기 위해 지출한 명도비용은 필요경비에 해당함
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 매수의향서를 수취한 매도인이 매수인과 매수의향서 내용에 대하여 합의 후 매수의향서에 따른 명도의무를 이행하기 위해 계약서를 작성하기 전에 지출한 명도비용은 소득세법 시행령 제163조제5항제1호라목에 따라 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하며, 이후 계약의 특약에 따라 매수인이 변경되었다 하더라도 종전 매매계약에 따라 지출된 명도비용은 필요경비에 해당하는 것입니다. 다만, 귀 사전답변 신청이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.
○ ’25.1.1. 甲 쟁점부동산 양도를 위하여 매각 자문용역계약 체결
○ ’25.3.1. 乙, 丙 쟁점부동산 매수를 위해 부동산 매수의향서 제출 ※ 부동산 매수의향서에는 특약으로 명도는 매도인의 비용으로 잔금전까지 완료되어야 한다는 사항이 있으며 매수 예정가 및 양도대금 지급 방법 등이 구체적으로 기재됨
○ ’25.3월 매수의향서에 대해 甲과 乙, 丙 구두 합의
○ ’25.3월말 ~ 4월초 임차인과 명도 계약 체결 ※ 명도비용의 약 20%를 명도계약 체결시 지급
○ ’25.4.29 정식 계약서 작성 (명도는 매도인의 비용으로 한다는 특약 포함) ※ 매도 가격 2% 변동, 매수인 변경(법인) 가능함을 특약사항에 기재
○ ’25.5월 乙, 丙이 대표로 있는 법인을 매수인으로 변경함
○ ’25.7월까지 임차인들에게 명도비 잔액(약 80%) 지급
○ ’25.9월 乙, 丙이 대표로 있는 법인에 쟁점부동산 양도
2. 질의내용
○ 매수의향서를 수취한 매도인이 매수인과 매수의향서 내용에 대하여 쌍방 합의 후 매수의향서에 따른 명도의무를 이행하기 위해 정식 계약서를 작성하기 전 명도비용을 지출한 경우 해당비용을 소득령§163⑤(1)라목으로 볼 수 있는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
□ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
□ 소득세법 시행규칙 제79조【양도자산의 필요경비 계산등】
② 영 제163조제5항제1호마목에서 "기획재정부령으로 정하는 비용"이란 법 제94조제1항제3호에 따른 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률제58조에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용
1. 전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것
2. 주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매 수수료를 초과하지 않을 것
3. 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것
2. 농어촌특별세법제5조제1항제5호에 따라 납부한 농어촌특별세
□ 민법 제111조 【의사표시의 효력발생시기】
① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.
② 의사표시자가 그 통지를 발송한 후 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 아니한다.
□ 민법 제453조 【채권자와의 계약에의한 채무인수】
① 제삼자는 채권자와의 계약으로 채무를 인수하여 채무자의 채무를 면하게 할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 인수를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다
② 이해관계 없는 제삼자는 채무자의 의사에 반하여 채무를 인수하지 못한다
□ 민법 제454조 【채무자와의 계약에의한 채무인수】
① 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다
② 채권자의 승낙 또는 거절의 상대방은 채무자나 제삼자이다
□ 민법 제455조 【승낙여부의 최고】
① 전조의 경우에 제삼자나 채무자는 상당한 기간을 정하여 승낙여부의 확답을 채권자에게 최고할 수 있다
② 채권자가 그 기간 내에 확답을 발송하지 아니한 때에는 거절한 것으로 본다
□ 민법 제456조 【채무인수의 철회, 변경】
제삼자와 채무자간의 계약에 의한 채무인수는 채권자의 승낙이 있을 때까지 당사자는 이를 철회하거나 변경할 수 있다
□ 민법 제457조 【채무인수의 소급효】
채권자의 채무인수에 대한 승낙은 다른 의사표시가 없으면 채무를 인수한 때에 소급하여 그 효력이 생긴다. 그러나 제삼자의 권리를 침해하지 못한다
□ 민법 제458조 【전채무자의 항변사유】
인수인은 전채무자의 항변할 수 있는 사유로 채권자에게 대항할 수 있다
□ 민법 제527조 【계약의 청약의 구속력】
계약의 청약은 이를 철회하지 못한다.
□ 민법 제528조 【승낙기간을 정한 계약의 청약】
① 승낙의 기간을 정한 계약의 청약은 청약자가 그 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다.
② 승낙의 통지가 전항의 기간후에 도달한 경우에 보통 그 기간내에 도달할 수 있는 발송인 때에는 청약자는 지체없이 상대방에게 그 연착의 통지를 하여야 한다. 그러나 그 도달전에 지연의 통지를 발송한 때에는 그러하지 아니하다.
③ 청약자가 전항의 통지를 하지 아니한 때에는 승낙의 통지는 연착되지 아니한 것으로 본다.
□ 민법 제534조 【변경을 가한 승낙】
승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다
□ 민법 제563조 【매매의 의의】
매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.